La convinzione nell’investimento immobiliare è in realtà un “errore cognitivo”

Indicando serie storiche di lungo periodo e dati riferiti sia alla nostra realtà sia a quella internazionale si può tranquillamente provare come gli investimenti mobiliari garantiscono rendimenti ben più stabili e superiori a quelli immobiliari.

La percezione che le persone hanno del rischio non corrisponde necessariamente al rischio effettivo. Per esempio: chi riuscirebbe a convincere una famiglia a vincolare una quota importante delle sue ricchezze in un “titolo” del quale non si potrà conoscere il valore fino alla conclusione della vendita, che non può essere liquidato se non totalmente e a costi elevati, sottoposto a una forte tassazione e dal reddito incerto’ Eppure questa “proposta indecente”

è accolta con entusiasmo dalle famiglie italiane che considerano gli immobili- che pure hanno queste caratteristiche- un “investimento sicuro e a prova di inflazione.

La recente analisi del MEF- Ministero per l’economia e le Finanze mostra la percentuale di famiglie proprietarie di immobili in Italia che è pari al 77%, solo la Spagna con un 82% ci supera mentre la media EU è tra il 44% della Svizzera e il 52% della Germania. La Francia è al 44%. Questo vuol dire che in questi paesi oltre il 55%-65% è patrimonio mobiliare.

Cominciamo allora a fare due calcoli.

I dati sono grezzi e riferiti a vari ambiti nazionali. Dati presi dal centro Studi di Investimenti Finanziari.

Prendendo ad esame i 15 anni successivi al 1992 ( quindi fino all’ultimo crollo del mercato immobiliare post Crack Leman  Brothers del 2008) periodo nel quale l’inflazione è rimasta alquanto stabile intorno al 3% medio, abbiamo:

-INFLAZIONE MEDIA 1992-2007  3,16%

-RIVALUTAZIONE IMMOBILI  2,6% rendimento reale 0,4%

-RENDIMENTO LORDO BOT  3,25% al lordo dell’inflazione

-BTP DECENNALI  8,9% al lordo dell’inflazione

-INDICE MSCI AZIONI INTERNAZIONALI  7,8% al lordo dell’inflazione e dei  dividendi azionari percepiti.

Si tenga presente nell’ultimo quinquennio il mercato obbligazionario ha beneficiato di rendimento elevati  per via dal supporto monetario della BCE ossia il QE.  Questo non sarà però valido per il prossimo futuro.

Lo studio effettuato riporta questi rendimenti reali degli immobili in Italia.

PERIODO                                            RENDIMENTO REALE

    A 3 ANNI                                                        -3,0%

   A 5 ANNI                                                        -2,5%

   A 10 ANNI                                                       +0,1%

   A 20 ANNI                                                      -0,6%

   A 30 ANNI                                                      +0,1%

Ma non è solo in termini reali che va valutato un investimento, vanno considerati anche altri fattori come la volatilità, la liquidabilità ( in media 7 mesi e deve essere totale non può essere mai parziale, mentre un qualsiasi strumento finanziario è liquidabile in 3 gg -max 30 giorni ) e la diversificazione ( impossibile per il 90% degli Italiani )

Va da se che è inutile ricordare alcuni elementi che incidono notevolmente sull’investimento immobiliare come:

-LE QUOTAZIONI NON SONO UFFICIALI.

-COSTI ELEVATI DI TRANSAZIONE ( commissioni di compravendita, di gran lunga più alte di quelle di ogni altra transazione finanziaria mobiliare)

-COSTI NOTARILI.

-COSTI DI RISTRUTTURAZIONE.

-IMPOSIZIONE FISCALE elevatissima e in continua rivisitazione.

Conclusioni

I dati sembrano dimostrare la non valenza di un investimento immobiliare eppure 25 milioni di italiani ne possiedono una e 9 milioni addirittura due. Si tratta quindi di un “ERRORE COGNITIVO” . In sostanza l’irrazionalità, l’emotività e la struttura stessa di formazione dei nostri giudizi ci porta a valutazioni sbagliate. E’ una forma mentis della quale non possiamo liberarci e che condiziona i nostri giudizi, portandoci a comportamenti errati, distorsivi e controproducenti.

Perché quindi l’investimento immobiliare è un errore cognitivo?

Perché in assenza di informazioni puntuali e nel tentativo di costruirsi certezze e processi decisionali semplici, gli investitori hanno sempre considerato gli immobili un asset  privo di rischio il cui valore in termini di capitale si rivaluta costantemente in termini reali. Ciò non è vero come dimostrato ed è compito di un buon consulente finanziario accompagnare il proprio cliente ad un progressivo ribilanciamento dell’allocazione dei propri attivi che privilegi l’asset finanziario a quello immobiliare anche attraverso piani di accumulo PAC che consentono di ridurre notevolmente la volatilità del portafoglio e di non sbagliare i tempi di ingresso nei mercati finanziari.